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登記簿を見れば物件の歴史がわかる!不動産登記ついて解説します

「不動産登記簿」を目にしたことがありますでしょうか。

登記簿は不動産の状況や権利関係が明確に書かれているもので、物件を取引するときに必ず確認しなければならない重要書類の一つです。

取引によって権利の内容に変動が生じたときなどは登記の手続きを行う必要があります。

不動産を持っている人は、登記簿がどういう書類なのかをしっかりと理解しておきたいところです。

本記事では登記の基本的な知識についてわかりやすく解説します。

目次

そもそも「登記制度」とは?

登記は、物件の物理的状況や権利関係の内容を明確にするための制度です。

通常、全ての不動産に登記簿(登記事項証明)が備え付けられており、手数料を払えば誰でも閲覧できます。

不動産の形質に変更があったときや権利変動があったときに登記手続きを行わなければならず、登記簿を見れば過去の遍歴が分かるようになっています。

登記簿にはどんなことが書かれている?

登記簿の内容を大きく分けると以下の3つの項目があります。

①表題部:物件の物理的情報

②権利部の甲区:所有権についての情報

③権利部の乙区:第三者の権利についての情報 

それぞれにどのような情報が書かれているのか解説します。

「表題部」に書かれていること

登記簿の表題部には、物件の物理的な状況に関する情報が表示されています。

具体的には、主に以下のような項目があります。

・所有権を持っている人の氏名・住所

・土地の地番

・土地の敷地面積

・土地の地目(宅地、畑、雑種地…など)

・建物の所在、家屋番号

・建物の床面積

・建物の種類(居宅、事務所、店舗…など)

・建物の構造

権利部の甲区に書かれていること

甲区には、「所有権についての情報」「所有権にかかる権利についての情報」が書かれています。

  • 所有権についての情報

この項目には、現在の所有者の氏名や住所をはじめ、所有者がいつどのように物件を取得したのか、前の所有者は誰なのか、などといった基本的な情報が書かれています。

  • 所有権にかかる権利についての情報

「所有権にかかる権利」では、差押や競売、仮登記などといった、現在の所有権を制限している他の権利の内容が記されています。

<h3>権利部の乙区に書かれていること</h3>

乙区には、所有者以外の人がもっている権利について書かれています。

ここに書かれている権利を大きく2つにわけると「担保権」「用益権」という2つの種類があります。

  • 担保権

「担保権」は抵当権や不動産質権などの権利のことをいいます。

所有者に金銭を貸与する債権者などが物件に対して担保権を設定できます。

  • 用益権

「用益権」は、第三者の不動産を使用できる権利のことをいいます。

主に地上権や地役権、賃借権などがこれに該当します。

登記の手続きが必要なとき

登記は、表題部と権利部の甲区と乙区に分かれていることについて解説しました。

これらの内容に変動が生じるとき、当事者は法務局で登記の手続きを行う必要があります。

不動産の形質の変更があったとき(表題部)

形質の変更があったときは表題部の登記手続きが必要です。

表題部の登記手続きが必要になる具体例として下記のものがあげられます。

・土地を分筆するとき(分筆登記)

・土地の地目を変更するとき(地目変更登記)

・建物を新築したとき(建物表題登記)

・建物を取り壊したとき(建物滅失登記)

・建物の用途が変わったとき(用途変更登記)

所有権に変動があったとき(権利部の甲区)

所有権に変動が生じた場合は、甲区の登記手続きが必要です。

所有権の変動が生じる原因の具体例としては契約行為(売買・贈与・交換など)や相続、また建物を新築した際の保存行為などがあげられます。

その他の権利に変動があったとき(権利部の乙区)

抵当権などの権利に変動が生じた場合は、乙区の登記手続きが必要です。

具体例として、金銭消費貸借契約にもとづく抵当権設定登記や質権設定登記、また賃貸借契約、地上権設定契約などがあります。

基本的には土地を持っている人(または物上保証人)と債権者との契約を根拠として登記されるものが一般的です。

登記の順位

登記の権利部には「順位」という項目があります。

順位の番号が大きくなるほど新しく登記された権利であることを示します。

登記は「早く登記をした方」の権利が強いという性質があり、2つの権利が拮抗するときは順位番号が古い方から優先されることとなります。

たとえば第一順位の抵当権と第二順位の抵当権が同時に成立しているケースにおいて、物件が競売にかけられたときは第一抵当権者が優先的に弁済されます。

登記の専門家

不動産登記の手続きは、国家資格をもった専門家に依頼するのが一般的です。

土地の分筆や地目変更など、表題部に関する登記手続きは「土地家屋調査士」が行います。

また、所有権移転や担保権・用益権の設定など権利部に関する登記については「司法書士」が行います。

それぞれ割り当てられた業務範囲がありますので、登記手続きを依頼するときは内容に応じて適した士業事務所を選ぶようにしましょう。

登記手続きに必要な費用はいくら?

登記手続きの費用の内訳には「登録免許税」と「報酬」の2つの項目があります。

「登録免許税」は、手続きをするために支払わなければならない税金です。

物件の評価額や取引価格によって税率が定められています。

土地の売買不動産価額の1000分の20(令和5年3月31日までは1.5%に軽減)
相続等不動産価額の1000分の4
贈与・交換・競売等不動産価額の1000分の20
建物の所有権保存不動産価額の1000分の4※住宅用家屋の場合は建物内容に応じて軽減税率あり
建物の売買不動産価額の1000分の20※住宅用家屋の場合は建物内容に応じて軽減税率あり
抵当権債権金額の1000分の4
参照:登録免許税の税率表(国税庁)

登録免許税と土地家屋調査士・司法書士へ支払う報酬の合計額が登記費用になります。

報酬額は登記手続きの種類や依頼する事務所によって大きく異なります。たとえば所有権移転の場合だと3~10万円前後の報酬額になります。

まとめ

登記には“公示力”があり、「現在、この不動産がどういうものなのかを客観的にわからせる」ための制度であると言うことができます。

権利変動が生じたときは登記手続きを行うことで「自分が権利者!」ということを対外的に主張できるようになります。(このことを対抗力といいます)

また、状況を示す重要書類であると同時に、これまでどのような経緯で権利変動があったのかを辿ることができる「不動産の履歴書」のようなものでもあります。

不動産取引においてはとても重要なものですので、制度内容をよく理解しておくようにしましょう。

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