相続税は、被相続人（亡くなった人）の財産が多ければ多いほど税額も高くなります。
そのため相続対策の一環として、親の財産を子供に名義変更しておくというケースがたびたびみられます。
しかし無償で名義変更を行うと、贈与税の課税対象になることもあります。
生前で名義変更を行うことを検討している人は、まずは手続きの基本的な内容について理解するようにしましょう。
不動産の名義変更には「原因」の特定が必要
不動産の名義を別の人に名義変更するためには、必ず「原因」がなければなりません。
「原因」は名義変更の手続きが行われた際に登記簿に記載されることになり、その記録は半永久的に残ります。
不動産名義変更の「原因」の具体例を紹介します。
売買・交換・贈与などによる名義変更
まずあげられるのが当事者間で契約が行われたことを原因とした登記手続きです。
不動産の名義変更が行われる典型的な契約に、「売買契約」「交換契約」「贈与契約」などがあります。
売買契約は馴染みのある言葉ですが、法的に説明すると「売主と買主の間で目的物（不動産）を有償で譲渡することを約束」のことをいいます。
交換契約は売買契約と同じく有償契約に該当しますが、目的物譲渡の対価が金銭ではなく別の財産（不動産同士の交換など）を引き渡す約束のことをいいます。
贈与契約は、法的には「無償契約」というジャンルに分類されます。目的物を譲渡するにあたって何ら対価が発生しない契約のことをいいます。
契約による名義変更の手続きを行うときは、どの契約に該当するのかをまず特定しなければなりません。
「売買契約」の名義変更を行うときの注意点
売買契約で名義変更をおこなうときは、その代金が相場と照らして妥当な金額かどうか気を付けなければなりません。
たとえば「親が所有している不動産を相続対策の一環で息子に名義変更をしておく」というケースにおいて、親子間の売買ということで相場よりも著しく低い金額で契約を締結するということが考えられますが、これはNGです。
相場より安く取得した分、つまり息子が「得した」と言える金額については税務上、贈与とみなされてしまう可能性があり、課税対象になります。
「交換契約」の名義変更を行うときの注意点
交換契約によって名義を変更するときも、やはり相場と照らして妥当な交換なのかということに気を付ける必要があります。
たとえば家族間で、それぞれ2,000万円と1,000万円の土地を交換したとなると、一方が1,000万円を無償で受け取ったとみなされて贈与税の対象となる可能性があります。
上記のケースでは差額の部分を現金で補填する「交換差金」を支払うことで等価交換とみなすことができるようになります。
「贈与契約」の名義変更を行うときの注意点
相続対策として親から子へ贈与契約を結んで名義変更を行うケースがありますが、贈与税の課税対象となってしまうので必ずしもオススメできる方法とは言えません。
また、贈与税には「暦年課税」という、年間110万円までなら贈与を受けても非課税になる制度があります。
この制度を活用し、不動産の持分を小分けにして毎年少しずつ名義変更を行うケースがたびたび見られます。
しかし暦年課税を活用した名義変更についても近年は厳しくなっており、相続人が亡くなったときから一定期間遡って受けた贈与の累計が相続財産に加算されるようになりました。
よかれと思って「贈与契約」による相続対策を行っていたのに裏目に出てしまうということもありますので、税理士など専門家に相談しながら名義変更を行うことをお勧めします。
相続による名義変更
被相続人が亡くなったときに所有していた不動産は、遺産分割協議後、相続人に名義変更されます。
そのときの名義変更の原因欄には「相続」と記載されることとなります。
相続によって名義変更を行うにあたってはどのようなことに気を付けるべきでしょうか。
相続から名義変更までのタイムスケジュール
まず相続人は、「相続があったことを知ったとき」から3ヶ月以内に相続を承認するか放棄するかを決定しなければなりません。
承認する場合は特別な手続きは必要ありませんが、放棄する場合は家庭裁判所に申述の手続きを行わなければなりません。
「相続があったことを知ったとき」から4ヶ月以内に、所得税の準申告を税務署に対して行わなければなりません。
さらに「相続があったことを知ったとき」から10ヶ月以内に遺産分割協議を確定させ、正式な税額の確定申告をしなければなりません。
遺産分割協議
遺産分割協議は、被相続人の財産の承継先を相続人間で話しあって決める手続のことをいいます。
遺言書があれば原則としてその内容に従って処理することとなりますが、遺言書がない場合や遺言書の内容に対して全員が納得していない場合は一から協議しなければなりません。
相続資産が現金・金融資産・不動産など混合している場合は、協議に時間がかかることもあります。
相続の名義変更
無事に遺産分割協議が整ったら、不動産を受け継ぐ相続人に名義変更できるようになります。
不動産登記簿には新所有者として相続人の名義が載ることとなり、登記原因の欄には「相続」と記載されることとなります。
生前で現金化しておく方法もある
相続対策として不動産の名義変更を行う際の注意点について説明しましたが、もう別の手段として「生前で現金化（売却）しておく」という方法もあります。
そのまま資産を相続するなら現金の方が相続税は高くなりますが、生前に贈与を行うにあたっては相続時精算課税をはじめ、教育資金贈与の特例、住宅資金等贈与の特例などのように非課税で資産を引き継ぐことができる場合があります。
非課税の特例は各々上限額が決まっていますので、不動産の売却価格をあらかじめ査定しておくのも一考の余地があります。
まとめ
不動産の相続予定がある人にとっては、将来どのように名義変更をすればいいのか悩むということがあると思います。
生前で名義変更を行うという選択をする人も少なくありませんが、気をつけなければ贈与の課税対象になるなどデメリットが生じることもあります。
名義変更を行う際は、必ず税理士などの専門家に相談しながら手続きを進めるようにしましょう。
