不動産の売買業務を不動産会社に依頼するとき、仲介手数料という経費がかかります。
高額になることが多いので、「一体いくらになるのか？」と不安を抱える人は少なくないはずです。
本記事では、手数料の計算の仕方や、手数料が無料の業者の注意点について紹介しています。
これから不動産取引を予定している人はぜひ参考にしてください。
手数料の上限額
不動産の売買を行う際、通常は仲介業者に取引業務を依頼します。
大前提として、仲介業者に支払う手数料は成果報酬です。
売買取引が成立した時点で、取引当事者から仲介業者に手数料が支払われます。
売買取引の手数料は、上限の価格が宅地建物取引業法の規制によって定められています。
| 200万円以下の部分 | 物件価格×5％（税別） |
| 200万円～400万円以下の部分 | 物件価格×4％（税別） |
| 400万円超の部分 | 物件価格×3％（税別） |
たとえば1500万円の土地売買取引を行ったときは下記のような計算をします。
- 200万円以下の部分→200万円→200万円×5％＝10万円
- 200万円～400万円以下の部分→200万円×4％＝8万円
- 400万円超の部分→1100万円→1100万円×3％＝33万円
上記の①～③の金額をすべて合算した金額51万円が税別の手数料上限額となります。
ただ、①～③をそれぞれ計算して合計するというのは面倒です。
400万円以上の取引の場合は下記の速算式を使うと1回の計算で済みますので、覚えておくと便利です。
| 【仲介手数料速算式（400万円以上の取引時）】取引価格×3％+6万円 |
1500万円の取引時の手数料を速算式に沿って計算すると、1500万円×3％+6万円＝51万円となり、さきほど計算した手数料と同額になります。
手数料は上限額請求が相場
実際の取引慣習としては手数料の上限額で業務依頼することが一般的です。
1500万円の取引であれば、51万円+消費税の手数料が相場ということになります。
たまに「売主手数料が無料」といったサービス展開をしている不動産業者もありますが、売主にとってデメリットとなることもあります。
のちほど手数料が無料の業者の注意点についても紹介します。
不動産仲介業者に依頼できる業務範囲
不動産仲介業者の取引業務は、単に売主と買主をマッチングさせるだけではありません。
手数料が高額になるのは、当時者だけでは実現が難しい取引や交渉などの実現を担っているからだと言えます。
・物件広告の掲示、流通機構への登録等
・必要な行政手続きのサポート（農地転用等）
・物件価格や取引条件についての交渉
・物件の役場調査、建物状況調査手配等
・必要書類の作成（売買契約書・重要事項説明書等）
・リーガルチェック、トラブル未然防止の助言等
・権利関係者との調整など
・専門家の紹介（リフォーム業者・司法書士など）
・融資の申し込みサポート、金融機関斡旋など
・取引完了までの間の物件管理（内覧対応など）
「売主手数料が無料」の不動産会社はどう？
最近は「売主側の手数料が無料」のサービスをうたう不動産会社もみられるようになりました。
たしかに数十万円～数百万円するような手数料が無料となると売主にとっては魅力的に聞こえます。
しかし、手数料が無料とうたう会社へ依頼することは売主にとって隠れたデメリットがある場合があります。
不動産会社はネットワークで繋がっている
仲介会社は膨大な業者ネットワークで繋がっており、相互に情報交換することでより好条件で取引ができる仕組みになっています。
たとえば売主が中古マンションの売却を不動産会社Aに依頼したとき、そのマンションの売買情報は不動産会社B、不動産会社C、不動産会社D…と多くの不動産会社間で共有されることとなります。
そうすることで多くのエンドユーザーに情報が行き渡ることとなり、希望条件で取引できる可能性が高くなるというメリットがあるのです。
そして不動産会社Aが共有した情報から不動産会社Dが客付けに成功したときは、売主は不動産会社Aに手数料を支払い、買主は不動産会社Dに支払います。
「売主手数料が無料」は物件を囲い込まれるおそれがある
では、売主が「手数料が無料」の不動産会社に取引を依頼した場合はどうでしょうか。
上記の例でいうと、不動産会社Aは売主から手数料をもらうことができないので、買主側から手数料をもらわなければ無報酬ということになってしまいます。
そうなると不動産会社Aは自社で客付けを行わなければならないので、必然的に業者ネットワークへの情報共有を絶ってしまうことになってしまいがちです。
物件情報は不動産会社Aで遮断されますので、多くのエンドユーザーへのアプローチが難しくなり、売却に時間がかかってしまったり希望価格で売れなかったりすることが考えられます。
このように不動産会社Aが物件情報を独占する構造を業界用語で「囲い込み」といい、売主にとってはデメリットでしかありません。
売主手数料が無料の業者に依頼するときはそのリスクを理解しなければなりません。
手数料が無料の会社の活用方法
ただし、いかなる場合もデメリットしかないというわけではありません。
たとえば売却物件が需要の高い不動産であるとき、不動産会社Aの独自路線だけで好条件で取引が可能な場合があります。
売りやすい物件であれば業者のネットワークを介さないでも客付けしやすいので、このようなケースでは売主手数料が無料の業者の活用も一考の余地があります。
また、「〇〇円以上のリフォーム工事発注で仲介手数料が無料」「買い替えのお客様は売却手数料が無料」というように、他サービスと抱き合わせで手数料が無料になるケースも考えられます。
仲介手数料は安心して取引をするための必要費
仲介手数料は高額になることがほとんどですので、どうにか安くならないかと考える人は少なくないと思います。
しかし大きな財産が動く不動産取引は、やはりプロのサポートが必要不可欠です。
素人だけでは難しい実務も、取引のプロフェッショナルがつくことで安心して進行することができるようになります。
手数料を安くすることよりも、手数料分を上乗せした価格でも売ってもらえるような信頼のある会社を選ぶことを考えた方がよさそうです。
