不動産コンサルティングという資格を聞いたことがありますでしょうか。
不動産コンサルティングは「不動産推進流通センター」という団体（公益財団法人）が実施する民間資格であり、国家資格ではありません。
独占業務は認められていませんが、誰でも保有できる資格ではなく、一定の地位・スキルがなければ取得すること自体が難しい資格です。
そのためこの資格を保有している人＝不動産のプロフェッショナルと客観的に判断することができます。
コンサルティングとは
不動産コンサルティング（以下、コンサルタント）は、不動産に関するあらゆる悩みに対して解決策や改善案などを提案する仕事です。
一般的には「公認コンサルティング」の試験に合格し、不動産コンサルティングの技能登録証を保有している人のことを「不動産コンサルタント」といいます。
国家資格ではないですが、国土交通省から認定された準公的資格ですので、不動産業界でも権威のある資格だと言えます。
「不動産コンサルタント」はどんな資格？
資格試験は誰でも受験できるわけではありません。
受験資格として、「①宅地建物取引士」もしくは「②不動産鑑定士」、または「③1級建築士」のいずれかの国家資格を保有していることが条件です。
また、試験に合格してもすぐに「公認不動産コンサルタント」の名称を使用できず、合格後に実務経験5年以上を経過する必要があります。
全ての有資格者は必ず上記のいずれかの国家資格を保有しており、なおかつ一定の実務経験を積んだプロだと言えます。
コンサルタントの仕事
コンサルタントは、不動産所有者や取引当事者のあらゆる悩みに対して一緒に解決策を考え、具体的な提案をする仕事です。
仕事のジャンルを大きく分類すると「提案業務」と「解決業務」にわけることができます。
「提案業務」は、現状が適切な状況ではない不動産資産を最適な状況に導くコンサル業務です。たとえば利回りが低下してきた収益物件の買い替えの提案や、固定資産税だけを支出している遊休地の有効な活用方法の提案などがあげられます。
「調整業務」は、現時点で発生している権利関係上の問題などを調整する仕事です。たとえば相続や分割協議の調整や、借地権や通行権などの権利者間等の調整があげられます。
コンサルタントの具体的な仕事分野
コンサルタントの仕事には「提案業務」と「調整業務」があると説明しましたが、具体的にどのような仕事をしているのか、事例とともに紹介します。
土地活用の提案
コンサルタントの仕事としてまずあげられるのが土地の活用についての提案です。
相続などで引き継いだ遊休地を長年所有している地権者が、毎年固定資産税だけを支払っているというケースは多いです。
そういった地権者に対して、たとえばアパートを建築することで節税をしながら収益化を図る方法や、あるいは遊休地を売却した代金で既存の建物の建て替え費用に充てる方法など、様々な角度から解決策を提案します。
不動産投資の提案
不動産投資をはじめたいという人に対して最適な投資プラン、出口戦略の立て方などを提案するのも不動産コンサルタントの仕事の一つです。
不動産投資をする上では物件選定の目利きや、収益をあげるための運用方法、売却のタイミングなど要所要所でプロの判断が求められることがあります。
この判断を見誤ってしまうと、「物件選定はよかったけど売却で失敗→投資期間全体でみたらマイナスになってしまった」ということになるおそれがあります。
数多くの事例を見てきたコンサルタントのノウハウは不動産投資家のプランを立てる上でも役に立ちます。
相続対策の提案
複数の不動産を所有している資産家にとっては、将来の相続対策も悩みの種となります。
相続税を少しでも抑えられるよう資産全体のバランスの調整を提案します。また、親族間で相続トラブルが起こらないように将来の分割形態も見据えながら健全な相続対策を促します。
取引トラブル解決策・防止策の提案
不動産賃貸借契約や地上権設定契約など、長期継続的な権利関係がある場合は当事者間でトラブルが生じることが多々あります。
これから契約を結ぶ場合は、トラブルにならないように最適な契約方法を提案します。
また既にトラブルになりかけている案件については、複雑な権利関係を紐解き、和解や調整の方法について提案します。
コンサルタントができない業務
コンサルタントは不動産のあらゆる悩みに対して幅広く対応している資格業務ですが、法律上、できない業務というものもあります。
ここからはコンサルタントが禁止されている業務について紹介します。
不動産取引の仲介・代理
不動産の仲介・代理取引については、原則として「宅地建物取引業」の免許がなければ行うことができません。
単に公認コンサルタントの資格を保有していても、取引業務を行うことができませんので注意が必要です。
ただし公認コンサルタント受験資格にもなっている「宅地建物取引士」の資格を併せて保有しているケースにおいては取引業務を行うことができます。
実際には不動産業者が補助的資格としてコンサルタントを保有しているケースが多いようです。
不動産に関する法律相談・紛争処理
法律相談や実際に発生しているトラブルの処理については、基本的には弁護士の業務です。
このような業務を弁護士資格のない者が行ってしまうと、弁護士法72条（非弁行為）に違反してしまうおそれがあります。
コンサルタントができる仕事は、あくまで不動産資産を最適な状況へ導く提案業務に留まるということに気を付けましょう。
不動産の税計算などに関する業務
不動産にまつわる税金の計算や書類作成は、原則として税理士または公認会計士の独占業務になります。
こちらも無資格者が業務を行うと税理士法などに抵触するおそれがありますので注意が必要です。
<h3>行政官庁での手続き等</h3>
行政官庁等での手続きの代行についても、コンサルタントが行うことができません。
たとえば登記申請業務については司法書士、行政庁への許認可申請などについては行政書士など、各種手続き先や内容に応じて独占業務が定められています。
不動産コンサルティングは悩み解決のスペシャリスト
冒頭でも説明したように、コンサルタントは国家資格ではありません。
独占業務（コンサルタントの人にしかできない業務）は認められておらず、法律上は誰でもできる業務しか行うことしかできないのが現状です。
しかしながらコンサルタントは誰でも保有できる資格ではなく、一定の地位や経験がなければ取得すること自体難しい資格です。
「コンサルタント」の名称を保有している人は、それだけで経験豊富な不動産のプロであるということが客観的にわかるというのがメリットです。
様々な悩みに対して解決手段を提案するプロフェッショナルとしてコンサルタントを活用しましょう。
