「不動産登記」は関係者の権利の内容を客観的に明らかにするためのシステムです。
権利の関係者となる人は、その趣旨について理解しておいた方がいいでしょう。
本記事では手続きの基本知識について、具体的なケースを交えながらお話ししていきます。
登記制度とは
「登記」というものは、権利関係を誰の目から見ても明らかにするためのシステムです。
日本国内に存在する全ての物件に対して一つ一つ必要事項の記録を作成し、法務局が管理するというものです。
記録には所在地や面積などの物理的な状況を示す情報のほか、現在物件を所有している人や、過去に所有していた人、賃借権や地上権など物件を使用収益する権利、債権者からの担保権の内容など多くの情報が記載されています。
また、この記録は、手数料さえ払えばだれでも見ることができるという特徴があります。
記録情報を管理している法務局に交付を申請することで、まったくの無関係者であっても登記簿（登記事項証明）を取得できます。
権利変動があったとき手続きが必要
物件に権利の変動があったときは、その旨を登記事項に記載するための手続きが必要になります。
権利が変動する典型的なケースとしては次のようなものがあります。
・売主から買主に物件を売り渡す契約をしたとき
・被相続人から相続人へ物件が承継されるとき
・大家さんから入居者へ建物を貸す契約をしたとき
・金融機関から融資を受けるために物件に担保を設定するとき
物件に対して何らかの権利を移転させたり、新しく設定したり、また消滅させたりするときはその旨の登記手続きを行わなければならないのです。
ただし、手続きは基本的には法律上、必ずやらなければならないというわけではないです。
理屈上は売買が行われたときに手続きをしなくても、それだけで所有権そのものが移転しないというわけではないのです。
では何のためにこのようなシステムが設けられているのでしょうか。
登記は権利の対抗要件
民法177条では、取引によって権利変動が生じた際に手続きをしなければ第三者に権利を正当に言うことができないと定められています。
ここでいう「第三者」は、「登記が存在しないことを主張するメリットがある人」という解釈が通説となっています。
わかりやすくいうと、物件を購入したあとに第三者が現れて「この物件の本当の権利者はわたしだ！」と言ってきたとき、所有権移転の登記手続きをしていなければ買主はその人に対して所有権を正当に言うことができないのです。
この考え方を「対抗要件」といいます。
この手続きをしなければ契約が不成立になるようなことはありえませんが、第三者が現れても「自分がこの物件を購入しました」と正当に言うために手続きが必要なのです。
登記手続きの有無が問題となるケース
通常は取引を行うごとに登記の手続きを行わなければなりませんが、しばしば手続きを怠ったために問題となるケースあります。
典型的なケースについてご説明します。
二重売買が行われたケース
Aが持っている土地をBへ売るという契約が締結されて、物件の引き渡しも完了しているケースがあったとします。
このとき、手続きがなされていなかったため、所有権がまだAにあると誤認した第三者のCがその物件をAから購入したらどうなるでしょうか。
このときの売主Aは、B・Cの2人に対して二重に売買していることになります。
この場合、もちろん先に締結したA・B間の契約は有効に成立していますが、後に締結したA・Cの契約も有効に成立しており、Bは登記の手続きしていなければ対抗要件がないので、Cに対して、所有権があることを正当に主張できなくなってしまうのです。
売主が契約を破断しようとしたケース
では、AとBが締結した契約において、登記がまだされていなければ、AはBの所有権の不存在を理由に物件の返還を求めることはできるのでしょうか。
登記は、あくまで「第三者に権利を主張するための対抗要件」です。
売買契約を交わしたA・Bはそれぞれ契約の関係者であり、民法177条でいう第三者にはあたりません。
したがってBは、登記をしていなくてもAに対して所有権を主張できますし、売買契約を根拠に手続きを行うことを要求できます。
売主に相続が発生したケース
AとBが売買の契約を締結したあとに登記手続きをしないままAが死亡し、Aの子供のDが物件を相続したらどうでしょうか。
結論からいうとこの場合もBは登記なくしてDに対して所有権を主張できます。
DはAの包括承継人（すべてを引き継ぐ者）であり、売買契約の買主という地位もAからDに引き継がれることとなります。
Dは相続発生によって売買契約の関係者となり、民法177条の「第三者」とはならないことになります。
相続登記については義務化改正の動きがある
ここまで売買契約があった際の手続きの重要性について説明しました。
売買の登記は法律上で必ずやらなければならないという手続きではなく、関係者が権利をまもるために必要な手続きであることがわかったと思います。
一方で、相続が発生した際の手続きに関しては、手続きを義務とする法改正の動きがあります。
なぜ相続登記は義務化されるのか
なぜ、相続登記に関してのみ義務化されるのでしょうか。その背景には所有者不明物件という社会問題があります。
近年、相続の関係者が長期間登記を怠ったことが原因で、所有者がわからなくなってしまった土地や建物が増えています。
所有者不明になってしまうと誰も物件管理ができないので、建物においては空家老朽化が進み、また土地については草木が生い茂ってしまうことで、景観悪化や安全上の問題が生じるという影響が生まれます。
このような状況を改善するための法改正だと言われています。
相続登記義務化はいつから？罰則は？
改正されるのは、2024年4月からの予定です。
法律が改正された場合、「取得したことを知ったときから3年以内」に登記の申請を行わなければなりません。
違反した場合、10万円以下の過料というペナルティが課されることがありますので注意が必要です。
まとめ
登記は、「いま権利がどうなっているのか」ということを誰の目から見ても明らかにするための重要な手続きシステムです。
不動産をこれから取得する予定のある人、既に所有している人は、手続きの趣旨についてしっかり理解しておくようにしましょう。
