投資にはリスクが伴いますが、これは不動産投資にも当てはまります。
ただし、リスクが存在するからといって投資を諦めると、大きなチャンスを逸してしまいます。不動産投資ではリスクを完全に排除することはできませんが、適切なリスクヘッジを行うことで、リスクを軽減することが可能です。本記事では、不動産投資における一般的なリスクとその対策方法について検討します。
家賃の未払い発生リスク
賃貸運用を行うと、家賃未払いの入居者に出会う可能性があります。
最悪の場合、家賃が払えずにそのまま無断退去（夜逃げ）してしまうケースも珍しいことではありません。
入居者の都合で家賃収入が入ってこなくなるリスクについてはどのように考えるべきでしょうか。
家賃保証会社に加入させる
代表的なリスクヘッジの方法としては家賃保証会社への加入があげられます。
保証会社会社に加入しておくことで、万が一未払いが生じたときは保証会社が未払い債務を立て替えてくれます。立て替えられた家賃は、保証会社が入居者から回収することになります。
そのほか、保証会社が入居者の審査を行うというメリットもあります。
本来、入居申し込みがあったときには「この人に部屋を貸してもいいものか」ということを大家さんが判断しなければなりません。
家賃保証会社に加入するなら、収入や職業、過去の遅延歴などを保証会社が審査してくれるので、安心して部屋を貸すことができるようになります。
連帯保証人をつける
家賃未払いリスクを解決策として連帯保証人をつけるという方法も考えられます。
連帯保証人がついていれば、万が一本人に未払いが生じたときは連帯保証人に直接家賃を請求することができます。
連帯保証人と家賃保証会社の加入の両方を条件づけることもできます。
定期借家契約にする
賃貸中にたびたび家賃支払いが滞る入居者が現れても、法律上はその人を簡単に退去させることができません。
しかし契約形態を「定期借家契約」にしておけば、契約期間満了時に大家さんから一方的に契約更新を拒絶できるようになります。
なお、定期借家契約の形でも満了時に再契約することは可能です。
申込み時点では信頼できる人なのかどうかということを判断することは難しいので、一律で定期借家契約の形をとることもリスクヘッジになります。
②地震などの災害発生リスク
地震などの災害があったとき、建物が倒壊してしまうリスクも考えらえます。
また、建物が損壊したことで第三者に損害を与えてしまった場合は所有者であるオーナーが責任追及されてしまうこともあります。
災害・損害に対するリスクはどのように考えるべきでしょうか。
近年の建物は災害に強い？
そもそも近年の建物は一昔前に比べて耐震性能が格段に向上しています。
過去に大規模な災害が発生するたびに「建築基準法」という法律がたびたび改正された経緯があり、特に昭和56年以降に建築された建物は「新耐震基準」とよばれる法律のもとで建築されており、震度7の地震を想定した構造基準となっています。
災害・損害によるリスクは保険でカバー
最近の建物の構造は確実に強くなっていますが、それでもリスクが全くないわけではありません。
発生した損害に対するリスクヘッジとしては保険でカバーすることができます。
火災保険や地震・津波保険に加入しておくことで、仮に建物が倒壊してしまっても保険金から再建築できる場合がありますし、損害保険に加入していれば第三者に危害を与えてしまった場合も保険金から賠償することができます。
③建物老朽化リスク
建物が老朽化していくこともリスクの一つです。
一般的に入居者は新しい建物を好みますので、建物の老朽化が進むと入居率が下がってしまうことが考えられます。
また、入居中の部屋においても、たとえば雨漏りや漏水事故などが発生したときは大家さんが対応しなければならないリスクがあります。
修繕積立を行う
建物を長期間所有していると、維持管理や修繕のコストは必ずかかります。
これらは必要経費ととらえ、毎月の収益の中から一定額を積み立てておくことをおすすめします。
投資開始時のキャッシュフロー計画を立てる際に、管理・修繕積立金も支出としてプランを立てておけばいざというときに安心です。
④不動産の資産価値下落リスク
数十年後、不動産の資産価値が下落しているというリスクも十分考えられます。
たとえば4,000万円のマンションを35年ローンで購入したとき、完済時には半値の2,000万円になっているということも十分考えられます。
資産価値下落リスクについてはどのように考えるべきでしょうか。
価値が下がる前提でキャッシュフロープランを立てる
そもそも不動産（特に建物）は、価値が下落するものだと最初から考えておくべきでしょう。
キャッシュフロー上は、資産価値が落ちても運用期間中トータルでみたとき黒字になるかどうかが一つの判断基準となります。
たとえば4,000万円のマンションが35年後に2,000万円に下落していたとして、仮に平均利回り3％で運用していれば35年間の収益合計は4,200万円です。残った資産価値と合計すれば4,000万円で購入したマンションが35年で6,200万円になったと考えられます。
運用期間中のすべての収益と最終的に残る資産価値をトータルして損益を考えるようにしましょう。
出口戦略を立てる
とは言え、不動産投資は所有期間が長くなればなるほど収支上のリスクは高くなります。
適切なタイミングで物件を売りぬくという戦略（出口戦略）も重要です。
購入時点で、「何年経ったら物件を売却する、もしくは買い替える」などというようにプランを立てておくことで、資産価値下落に対するリスクを低減させることができます。
【まとめ】リスクとの付き合い方が大事
不動産に限らず、投資を行う上ではリスクはつきものです。
リスクをゼロにすることはできませんが、上手にリスクヘッジをとることで不測の事態に的確な対応ができるようになります。
そのためには、どのような事態が生じるかということをあらゆる方向から想定しておくことが大切です。
上手にリスクと付き合いながら不動産投資の成功率をあげられるようにしましょう。
