ひとくちに不動産会社といってもその業態にはいろいろなジャンルがあるものです。
その中でも不動産管理会社は、収益不動産のオーナーに代わって運用管理を行う「管理のプロ」という位置づけの会社です。
不動産投資をするなら、信頼のおける会社とのパートナー提携は必要不可欠といっても過言ではありません。
この記事では不動産管理会社がどのような仕事をしているのか、具体的に紹介します。
不動産管理会社はオーナーの賃貸事業のお手伝い
賃貸不動産を運用するオーナーに代わって客付けや建物の維持メンテナンスを行う「管理のプロ」です。
賃貸運用はやることがとても多く、オーナーが一人で全て行うというのは難しいことが多いです。
提携することで効率よく運用することができますし、またリスクヘッジに繋がるメリットもあります。
委託会社がどのようなことを行っているのかをしっかり理解しておくようにしましょう。
不動産管理会社がやっていること
「不動産会社」というと不動産の販売や仲介など単発的な取引を担っているイメージが強いと思います。
不動産管理会社は、1つの建物に対して長期的に継続して携わる会社です。
入居者の募集
代表的な業務の一つに入居者募集（客付け）があります。
賃貸物件を運用するにはまず入居者がいなければ話になりません。ところがこの入居者募集がもっとも骨の折れる仕事だったりします。
入居者をつけるためにはまずインターネットやチラシなどの広告を掲出し、問い合わせがあれば部屋の内覧に対応します。
その中から借り手が見つかれば重要事項説明を行った上で建物賃貸借契約を締結し、保証会社や火災保険の加入手続き、車庫証明書の発行、費用の徴収など必要な業務を一括して担います。
建物の管理
賃貸運用中の建物の物理的な維持メンテナンスも行っています。
定期的な清掃や草刈り、掲示板での入居者への告知業務、電球の取り換え、メーター検針など、その業務は多岐にわたります。
入居者の支払い管理
入居者が継続的に支払う家賃や共益費などの回収業務も行っています。
その中で、支払遅延があれば催促の連絡を入れたり、場合によっては家賃保証会社からの立て替えの手続きなどを実施し、オーナーの毎月の収入となる金銭を徴収します。
入居者側の窓口
建物に毎日生活していると不定期に何らかのトラブルが生じますが、そのようなときの入居者からの問い合わせ窓口業務も管理会社が担当します。
たとえば室内で水が出ない、漏水している、停電した、台風の飛来物で共用部分が破損した…など、全ての問い合わせをオーナーが直接受けるのは困難です。
窓口を委託会社が行ってくれるとオーナーの心理的負担は大きく減少します。
不動産管理会社に委託しないケース（自己管理）
手数料支出を削減するために、オーナーが自己管理することもできます。
ただし、日常的な建物の維持メンテナンスや、家賃回収業務、窓口業務などを自分で行うのは、想像以上に大変です。
また、万が一家賃の未払いが生じたとき、家賃保証会社に加入していないと取りっぱぐれが生じるリスクもあります。
不動産を賃貸運用するなら、コストはかかりますがリスクヘッジのためにプロに全て委託することをおすすめします。
不動産管理会社との契約形態
不動産管理会社は、賃貸物件の「客付け（入居者探し）」も担っていることについて説明しました。
客付けをするにあたって、オーナーと不動産管理会社との間には「媒介型」「代理型」という2つの契約形態があります。
媒介型の客付け
媒介型で賃貸の入居者探しを依頼するとき、不動産会社は「客付けのお手伝いをしている」という契約関係になります。
あくまで賃貸契約の当事者はオーナーですので、オーナーの判断がなければ不動産会社が勝手に賃貸契約を結ぶことができません。
代理型の客付け
一方、代理型で依頼すると、不動産会社は「オーナーから一定の権限を受けている」ということになります。
つまり不動産会社も賃貸契約の当事者の一人（代理人）ということになり、オーナーの判断がなくても賃貸契約を結ぶことができるようになります。
不動産管理会社の報酬
管理業務に支払う報酬には「仲介手数料」「管理手数料」という2つの項目があります。
仲介手数料
仲介手数料は、賃貸契約が締結されたときに発生する成果報酬です。
宅建業法において賃貸仲介手数料の上限額は「月額賃料（+消費税）」と決められています。
たとえば家賃が10万円だった場合は、オーナーと入居者それぞれからもらう手数料の合計が税込み11万円を超えてはなりません。
仲介手数料の負担割合は原則として貸主と借主の折半（各5.5万円ずつ）ですが、両者の合意があれば割合を変更することもできます。
管理手数料
手数料は、建物管理の代金としてオーナーから継続的に支払われる報酬です。
手数料の相場として、一般的には賃料額の5％前後と言われています。
たとえば全10室で満室のアパートを委託するとき、家賃が10万円であれば、「10万円×10室×5％」で月額5万円ほどが相場ということになります。
不動産管理会社の選び方
会社を選ぶときは「その物件があるエリアに特化した会社であるか」ということに重きをおくべきでしょう。
不動産という職種、特に賃貸においては地場産業と言われるほど、その地域にどれだけ密着して活動しているかということが重要です。
その地域に詳しい会社であれば賃貸運用の戦略が立てやすく、また見込み顧客も多いのでオーナーにとっては心強い味方になってくれます。
また、委託するにあたっては、費用と業務範囲についても内容をしっかり確認しておくようにしましょう。
まとめ
「不動産会社」の中にもいろんな業態の会社が存在しています。
どの不動産会社でも賃貸管理が得意とは限らないので、委託先を選定するときはその業種を専門としている会社かどうかを見極めることが重要です。
